BOLIGKALKULATOR: For å regne ut den nye verdien av boligen din må du bruke en ny kalkulator som du finner på Skatteetatens hjemmesider.

Foto: Bo Mathisen

Forbedring - men ikke perfekt

Denne uken får Norges 2,4 millioner boligeiere beskjed om å sende inn opplysninger om areal, byggeår og boligtype på boliger man eier. Basert på statistisk materiale og opplysninger fra boligeierne skal skattemyndighetene fastsette en ny ligningsverdi på boligene. Denne vil du se igjen når du får skattekortet for 2011 i desember, og når den forhåndsutfylte selvangivelsen for 2010 kommer på vårparten neste år.

I og med at dette er en standardisert verdsettelse, er det ikke lagt opp til å innrapportere andre individuelle forhold ved eiendommen enn alder, boligtype og areal. Det vil derfor ikke ha noen som helst betydning hvor stor tomten er, om boligen er oppusset eller falleferdig, om standarden er høy eller lav eller om det er utsikt eller ikke. Grunnen til at det kun er alder, boligtype og areal som hensyntas er, naturlig nok, at dette er de eneste individuelle forhold som kan uttrykkes i tall og uten vurderinger.

Store utslag for enkelte

Det er særlig de med eldre boliger, boliger i og omkring de største byene og de med dyre boliger som vil få økt ligningsverdi. For de med nyere boliger og/eller boliger utover landet vil ikke justeringen være så dramatisk, og i mange tilfelle vil ligningsverdien reduseres. Per i dag varierer ligningsverdiene fra cirka 2-3 prosent av salgsverdi til over 30 prosent. Nå skal alle boliger settes til 25 prosent av en anslått, sjablonmessig salgsverdi.

Et par eksempler (basert på veiledende kalkulator) kan illustrere: Leilighet Frogner Oslo, 60 kvm, fra 1937: Ligningsverdi øker fra 90.000 kroner til 671.000 kroner. Rekkehus Ullern 150 kvm fra 1980: Ligningsverdi øker fra ca 500.000 kroner til ca. 1,2 millioner kroner.

Noen vil oppleve at den beregnede markedsverdien på boligen ikke samsvarer med hva den egentlig er verdt. Dersom den tenkte verdien er lavere enn den egentlige kommer man heldig ut, ettersom ligningsverdien blir lavere enn den reelle verdien skulle tilsi. Men noen kommer ikke til å være så heldige.

I det gamle systemet lå det en sikkerhetsventil for å unngå åpenbare urimeligheter. Denne er videreført i det nye systemet: Hvis ligningsverdien din overstiger 30 prosent av den reelle markedsverdien, kan du få satt ned ligningsverdien.

Eksempel:

Basert på statistikk for omsatte boliger i ditt distrikt, og dine opplysninger om areal, boligtype og byggeår, fastsetter skattemyndighetene en ligningsverdi på boligen din til 900.000 kroner. Ettersom ligningsverdien settes til 25 prosent av antatt markedsverdi, er denne beregnet til 3,6 millioner kroner. Akkurat din bolig ligger imidlertid tett ved motorveien, og tilsvarende eiendommer har vært solgt for 2,8 millioner kroner. For å bevise at verdien er så lav, bør du innhente en takst fra en takstmann eller verdivurdering fra en megler som viser at boligen bare er verd 2,8 millioner, og be skattekontoret om å sette ned verdien. Ligningsverdien skal da settes ned til 840.000 kroner, som er 30 prosent av reell markedsverdi på 2,8 millioner kroner.

Imidlertid må du vente til selvangivelsen kommer før du kan rette opp feil. Ifølge skatteetaten får du først klage på ligningsverdien når skatteoppgjøret er klart, på vanlig måte. Nedsettelsen gjennomføres som en rabatt i kvadratmeterprisen, og vil gjelde for fem år. Etter det må du sende inn ny verdivurdering eller takst.

Dårligere vern for sekundærbolig

Den høye satsen for sekundærboliger, 40 prosent av markedsverdi, gjelder for alle andre boliger enn der man har folkeregistrert adresse, for eksempel pendlerbolig, utleieleilighet og helårsbolig som brukes som fritidsbolig.

For sekundærboliger er sikkerhetsventilen satt til 60 prosent av markedsverdien, altså er det en svært mye dårligere beskyttelse mot urimelige utslag enn for primærboliger. En sekundærbolig med en sjablonmessig salgsverdi på 4 millioner vil få fastsatt en ligningsverdi på 1,6 millioner, selv om reell salgsverdi bevislig er 3 millioner. Den "riktige" ligningsverdi ville vært 1,2 millioner kroner, slik at man betaler inntil 4.400 kroner for mye i formuesskatt - hvert år. Det er først hvis man kan dokumentere at reell salgsverdi er lavere enn ca 2,65 millioner at det er mulig å få en nedsettelse av ligningsverdien. I disse tilfellene må man altså tåle en betydelig feilmargin, og sikkerhetsventilen for sekundærboliger er i praksis lite verdt.

Innlegget har også stått på trykk i Dagens Næringsliv

Annonse